由感而知

华强北商圈

关键词： 商业                                          

２００５－０８－０８

　　华强北商圈是深圳商业中的一张绝版的名片。目前，中航广场、华强广场的规划，商业街的交通改造，又再次刺激着人们的感官。众多大项目的兴建和大商家的进驻，掀起了华强北商圈的新一轮扩张。但就在这种扩张的利好中，商圈的软肋依然不可忽视。


 　　□ 商圈概况


　　名称：地铁华强路站商圈


　　范围：以华强北路为核心、以振华路、振兴路两条商业街为辅的“两横一纵”商业区。


　　特点：商圈规模深圳最大，商业非常集中。现有各类商家560多家，1万平方米以上的大型商场14家，门店铺位3400间，商业面积40万平方米，日客流量70万人次。


　　商业构成：


　　A、电子：赛格广场、万商电脑城、赛博宏大数码广场等五家大型电子产品交易市场及百余家手机、数码产品专营店。


　　B、百货：茂业百货、曼哈广场、铜锣湾、天虹商场等大型卖场以及数量繁多的临街街铺。


　　C、餐饮：港汇轩、面点王、肯德基等高中低档、中西式餐饮一应俱全。


　　D、金融：农业银行、建设银行、招商银行等各大金融机构。


　　地铁利好仍未凸显


　　华强北商业街区南北长930米，东西宽1220米。就在这并不大的区域中，每日客流量却有50万人次，相当于内地一个小型城市的人口总数。在沿街560多家商业经营单位中，中上规模的商场近20家。这个具有相当规模和影响力的商业街区，对福田乃至整个深圳的社会经济起到了巨大的推动力。据了解，现在商圈中的个体纳税户已经超过1万户，整个商业区的年销售额已突破200亿元。与其他商圈相比，华强北商圈的商家经营档次较高，大商场、大店铺比比皆是，容易聚合起品牌、商品和服务的优势，提高整体竞争力。值得注意的是，原先意义上的华强北商圈只是指华强北路一条街，而现在已经逐渐向两侧扩展。天虹商场总经理助理侯毅认为，该商圈发展已经波及到了华强南区域，如果能得到政府更大力度的支持，商圈的影响力还将进一步扩大。


　　“地铁的开通一定会吸引相当多的远距离消费群体，地铁将是另一种网络建设，即人流网络更加完善。”侯毅表示，虽然目前还没有统计地铁带来的有效消费人群的具体增长量，但扩大消费能力的作用是肯定的。“不过，地铁在带来新消费群体同时，也会分流一部分人流走向罗湖等商业区域。”侯毅认为，地铁的开通对商业来说有利有弊。


　　与东门、万象城、中信等商业区相比，华强北商圈面对日益增长的巨大消费群体却没有设置相当比例的休闲娱乐场所。记者在华强北路附近200米的范围内搜寻，最后仅在茂业百货、曼哈广场等大卖场内发现了几个面积不足40平方米的敞开式休闲吧，很多人都是在肯德基、麦当劳里休息。侯毅称，“如果华强北能够有一个类似于嘉禾、新南国的大型娱乐场所，将能留住更多的消费人群。”


　　业态重复是华强北商圈另一个软肋，不到一公里的街道两侧密密麻麻排列着经营服装百货和电子产品的商铺，而其他商业类型则屈指可数。“业态的重复加剧了商场、商铺之间的竞争。”侯毅称，真正的成熟商圈极其讲究整体规划，注重商业经营中的专业化和个性化，重复的业态必将降低经营者的利润。


　　 □ 行家热铺推荐


　　姜奇夫 美联物业商铺五组营业经理


　　推荐铺位：赛格广场附近和振兴路街铺


　　推荐理由：华强北路以及深南大道两侧的铺位几乎没有出售和转让的，而且这个地段的临街独立铺位本身就比较抢手。目前赛格广场的1楼、7楼和8楼还有部分柜台式铺位出售，其他各层均被买家整层购入。投资者可以特别关注1楼出售的少量临街铺位，出租租金可维持在1000—1500元/平方米·月。不过，从经营的角度来讲，赛格广场2楼的人气最旺，因为2楼已经形成一个相对稳定的经营形象，现在2楼铺位租金已经超过2000元/平方米·月。


　　由于华强北的商场、商铺很多是由以前的旧厂房改造的，很多都没有产权，所以这个片区铺位一般都用于出租。其中，振华路、振兴路以及华发路转租铺位较多，铺位租金在100元/平方米·月左右，而紫荆城附近铺位租金相对较高，价格在300—500元/平方米·月范围之内。此外，华强北老街铺的业主出价一般比较便宜，相对于其真实价值还有一定的利润空间。


　　 □ 典型商业


　　天虹商场深南店


　　天虹商场深南店刚刚度过了25岁生日，25年的经营历程见证了华强北的繁荣。经过多次“升级”后的天虹商场深南店，目前营业面积达到2万平方米，300多个柜台，数百种品牌，主营中档服装百货以及中等规模超市。“单纯从百货和超市两个业态来看，天虹都不是最强的，但两种业态组合后的实力却名列前茅。”侯毅认为，天虹商场的竞争力来自综合经营结构。天虹商场在引入品牌时跳过代理商直接与厂家联系，采用与厂家联营的模式以保证经营质量和利润收益。“每年我们都会把经营不善的产品清理出去，引入更具竞争力的品牌。”深南天虹商场总经理熊燕称，目前深南店的日营业额最高达到600多万元。


　　“由于临近深南天虹的地铁口仍未开通，所以地铁在带来客流方面的利好还没有完全表现出来。”熊燕表示，目前深南天虹最大的日客流量已经达到10万人次左右，中午休息时间和下午6点以后是客流高峰期，消费人群以25—40岁为主，女性消费者居多，来此消费的人流多是从华强北路走出来的。熊燕表示，如果地铁口开通，直接到达天虹的消费人群会更多。


　　 □ 大众声音


　　邱先生，华强北临街士多店老板


　　现在这里的租金越来越高。我这个店的业主看到整条街的人流多了，改造后有前景，每年都要上涨租金。现在我这个七八平方米的小店租金也在5000多元/月，可是实际的经营利润却没有增长。如果业主还要加租，我就得去别的地方开店了。


　　王小姐，赛格上班族


　　我住在车公庙一带，在赛格上班，一般都会中午出去在附近买一些晚上和明早吃的东西。日常用品我还是在住所附近买，毕竟那里价格比较便宜，不过如果买服装和大件物品还是在华强北这边，比较上档次，质量也比较可靠，而且坐地铁回去也很方便，再也不用担心上海宾馆这一段堵车路段了。

　——摘自《华强北在线》

【作者: 未来先锋】【访问统计:】【2005年08月9日 星期二 01:38】【注册】【打印】